Il Contratto Preliminare
Cos'è un contratto preliminare e perché si stipula .
Il contratto preliminare, chiamato anche erroneamente “compromesso”, è un accordo tra il venditore di un immobile e il promissario acquirente con il quale si assume reciprocamente l'impegno, definendo tutte le condizioni ei termini, di stipulare un successivo contratto definitivo di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile, e spesso anche il possesso, si avrà solo con la firma di quest'ultimo. Il preliminare viene stipulato per definire gli accordi che regolamenteranno l'atto definitivo di vendita, per esempio, quando non è possibile sottoscrivere la vendita immediata perché il promissario acquirente deve ottenere un mutuo per finire l'acquisto, oppure il venditore è in attesa che venga consegnata una nuova casa. Lo stesso può essere sottoscritto anche da una parte terza, per conto di un promissario acquirente, che potrà essere nominato al momento del rogito notarile. Tale possibilità deve essere espressamente indicato nel contratto preliminare. Il contratto preliminare deve essere stilato obbligatoriamente in forma scritta e può avere redatto sotto forma di scrittura privata, di scrittura privata autenticata o di atto pubblico.
Tempi e adempimenti per la registrazione del contratto preliminare.
Il contratto preliminare di compravendita, se stipulato con scrittura privata, in alcuni casi, deve essere registrato. Il termine per la registrazione è entro 20 giorni dalla data di stipula. Per poter effettuare la registrazione bisogna fare dei costi che possono essere così riassunti:
• l'imposta di registro di 200 euro , indipendente dal prezzo della compravendita;
• l'imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe;
• l'imposta di bollo, nella misura di 1 euro per ogni pagina di allegato contenente schede catastali - immagini- disegni - progetti, nella misura di 16 euro per ogni 4 facciate di allegato contenenti scritture.
L'imposta di bollo dovrà essere corrisposta il giorno di stipula del preliminare.
Quando nel preliminare è previsto il pagamento di un corrispettivo è dovuto, inoltre, l'imposta di registro proporzionale pari:
• allo 0,50% delle somme previsto a titolo di caparra confirmatoria;
• al 3% delle somme previsto a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Le imposte con la registrazione del preliminare, ad eccezione della fissa di 200 euro, saranno poi tratte da quelle finali per la compravendita. Nel caso in cui l'impostazione proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risultano maggiori dell'impostazione di registrazione per il contratto definitivo, sarà possibile richiedere il rimborso della somma versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata presso l'ufficio del territorio che ha eseguito la registrazione.
Quando il trasferimento dell'immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare, fermo restando il versamento dell'imposta di registro e dei bolli come precedentemente indicati, sarà diverso a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confermata:
• la caparra confirmatoria, anche se prevista da un' apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l'imposta di registro proporzionale (0,50%)
• il versamento di un acconto, essendo un'anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell'IVA. In questo caso, l'impostazione di registrazione sarà dovuta in misura fissa (200 euro) .
Quando si verifica il caso in cui l'acquirente sia diverso dal promissario che ha sottoscritto il preliminare di compravendita si dovrà procedere alla registrazione la dichiarazione di nomina, per questo adempimento sarà dovuto l'impostazione di registrazione in misura fissa di 200 euro . In assenza di tale adempimento, le imposte versate al momento della registrazione del contratto preliminare non possono essere tratte dal computo delle imposte per la registrazione del contratto definitivo. Resterebbe salva la possibilità di richiedere il rimborso nei termini precedentemente indicati.
Le informazioni qui riportate sono reperibili anche nel sito dell'Agenzia delle Entrate
Casi in cui vi è l'obbligo di procedere alla registrazione del contratto preliminare.
Quando si stipula un contratto preliminare può sorgere l'obbligo della registrazione presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Tale obbligo sorge se:
• la conclusione dell'affare è avvenuta grazie all'intervento di un mediatore immobiliare abilitato;
• il venditore è un'impresa costruttrice, in questa seconda ipotesi, in alcuni casi, la legge prevede che il contratto preliminare sia redatto in forma di atto pubblico, ovvero che abbia evidenza nei pubblici registri immobiliari.
L'obbligo di registrazione per le agenzie immobiliari.
I mediatori immobiliari hanno l'obbligo, rispondendo solidamente con le parti per l'adempimento, di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. Per affare concluso con l'intervento dell'agente, e per il quale sorgere l'obbligatorietà della registrazione si intende:
• la proposta di acquisto sottoscritta dal promissario acquirente e accettata dalla proprietà, a condizione che le clausole inserite nello schema di siano proposte di sé sufficienti e necessarie alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
• il contratto preliminare;
Invece, non è soggetta a registrazione la proposta, se pur accettata, che non sia di per sé sufficiente a proposta la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.