Il Contratto di Locazione
Cos'è il contratto di locazione?
La locazione è un contratto con il quale una parte (detta locatore) concedere il godimento di un bene immobile –o anche mobile- ad un'altra parte (detta conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio di un corrispettivo in denaro.
Il contratto di locazione deve essere necessariamente a titolo oneroso. Nel caso in cui il godimento del bene avviene senza il pagamento di un corrispettivo allora ci troviamo di fronte ad un contratto di comodato, che è gratuito.
Il contratto di locazione ha carattere obbligatorio e può prescindere dalla proprietà della cosa locata da parte del locatore; può essere quindi stipulato anche da chi non è proprietario, essendo sufficiente che abbia la legittima disponibilità dell'immobile o del bene. La locazione è un contratto consensuale e ha effetti obbligatori. Nella locazione di un bene, a differenza della vendita, non si acquisisce un diritto reale su quel bene ma solo il suo godimento.
Contenuto del contratto di locazione.
Il contenuto dei contratti di locazione può variare a seconda della tipologia contrattuale specifica che le parti, di comune accordo, intendono porre in essere e delle clausole che intendono inserire nello stesso. Alcune condizioni possono essere liberamente pattuite dalle parti, anche in deroga alla legge, mentre altre sono ritenute inderogabili e, nel caso non si rispettino, si potrebbe incorrere nella nullità di eventuali patti o, per sino, alla nullità dell'intero contratto .
Per stipulare un contratto di locazione è possibile seguire gli schemi standard pubblicazioni in Gazzetta Ufficiale oppure utilizzare un testo liberamente predisposto dalle parti, possono comunque individuare alcuni elementi tipici a cui il localizzatore e il conduttore devono attenersi nella redazione di un contratto di locazione e sono:
• l'indicazione dettagliata della generalità delle Parti (compreso codice Fiscale);
• l'identificazione del Bene (devono essere indicati tutti i dati catastali);
• il corrispettivo del canone di locazione e i termini di pagamento (specificando se soggetto o non soggetto a IVA);
• la durata della locazione (secondo quanto previsto per legge);
• la data di stipula.
Vi sono anche altri che potranno essere indicati nel contratto di locazione quali:
• eventuali spese accessorie;
• il deposito cauzionale;
• l'opzione per la cedolare secca.
Alcuni di questi dati sono fondamentali anche per poter procedere alla registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.
Come precedentemente indicato bisogna porre particolare attenzione nel fissare la durata del contratto di locazione, per le diverse tipologie, le durate minime sono fissate per legge e non sono derogabili. Nello specifico la durata del contratto di locazione è stabilita normalmente dalle diverse materie che si contratti speciali leggi emanano i termini di decorrenza (ad es. 4 anni per i ad uso abitativo, ex 431/98 anni per i contratti ad "uso diverso" e 9 anni per uso alberghiero ex ln 392/78, ecc.). Le stesse leggi stabiliscono anche i termini ei modi in cui è possibile recedere anticipatamente (per il conduttore) o osare disdetta alla scadenza (per entrambe le parti). In caso di disdetta del contratto da parte del locatore le condizioni richieste sono,
Per quanto concerne i contratti di locazione ad uso abitativo possiamo riscontrare le seguenti tipologie:
• il contratto a canone libero (4+4)
• il contratto convenzionato (3+2)
• il contratto transitorio (fino a 18 mesi)
• il contratto a studenti universitari (da 6 mesi a 3 anni)
• il contratto a uso turistico
Per i contratti di locazione a uso diverso dall'abitativo è possibile stabilire una durata inferiore ai 6 anni sono nel caso di attività stagionali in località turistiche.
La registrazione del contratto di locazione
I contratti di locazione devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di stipula o di decorrenza, fanno eccezione i contratti atipici che hanno una durata inferiore ai 30 giorni.
Le parti, in egual misura, salvo pattuizioni differenziali, afferma i seguenti costi:
Imposta di registro così determinato:
2% sul canone annuo (contratti non soggetti a IVA);
1% sul canone annuo (contratti soggetti a IVA);
l'importo minimo dovuto è di euro 67,00.
Il pagamento potrà essere effettuato tramite il modello F24 il codice tributo 1500 o con addebito diretto.
Marche da Bollo
€. 16,00 ogni 100 righe
€. 1,0 per ogni planimetria o disegno allegato
La registrazione del contratto può essere effettuato per via telematica, anche tramite un professionista abilitato, e in tal caso quanto dovuto addebitato sul C/C indicatore in fase di registrazione oppure, recandosi in un ufficio dell'Agenzia delle Entrate e presentando la seguente documentazione :
• 2 copie del contratto di locazione, almeno uno firmato in originale, ed entrambi con marche da bollo come indicato in precedenza;
• Quietanza di pagamento del modello F24;
• Modello RLI compilato e firmato da colui che richiede la registrazione.
Nel sito dell'Agenzia delle Entrate è possibile trovare tutta la modulistica necessaria
Nel caso in cui il contratto di locazione sia stipulato con l'opzione della secca non è dovuto, ai fini della registrazione e dei rinnovi successivi, l'impostazione di registrazione; così come non è dovuto l'apposizione delle marche bollo sul contratto di locazione.