Conformità Urbanistica e Conformità Catastale
Differenza tra Conformità urbanistica e catastale
La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati (licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire, Dia, Scia, Cila, ecc.) in tutta la storia costruttiva dell’edificio e/o successive modifiche. Questo aspetto di regolarità è quello rilevante e deve essere verificato prima della cessione immobiliare o di un eventuale nuovo intervento edilizio.
La conformità catastale è solo la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e la scheda catastale depositata presso l’ufficio del territorio.
Perché è importante verificare la conformità urbanistica e catastale
Quando si decide di vendere un immobile è importante verificare la conformità urbanistica e catastale perché, nel caso si riscontri una difformità rispetto alla documentazione in possesso o allo stato dei luoghi, rispetto all’ultima pratica edilizia e/o alla scheda catastale, non è possibile stipulare l’atto definitivo di vendita.
Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è la scheda catastale depositata presso l’Agenzia del Territorio, ma i titoli edilizi che risultano depositati presso il Comune di riferimento dell’immobile.
La casistica più frequente ci pone dinanzi a immobili conformi dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, ma il Catasto non è probatorio e quindi quello che è registrato non ha valore di prova in merito alla regolarità edilizia dell’immobile. Il sistema più veloce e semplice per rilevare tale incongruenza è richiedere una visura catastale storica con la quale si rilevano i diversi aggiornamenti, effettuati negli anni, alla scheda catastale depositata. Se ad un aggiornamento non corrisponde una pratica edilizia allora siamo in presenza di un abuso.
Una ricerca più approfondita consiste nel richiedere copia degli atti di fabbrica depositati presso il comune. Per i grandi centri urbani le tempistiche potrebbero essere lunghe.
A volte può capitare l’esatto contrario, ovvero che l’immobile sia conforme rispetto agli atti di fabbrica mentre la scheda catastale è difforme dallo stato dei luoghi, in tal caso il costo di regolarizzazione è contenuto in quanto non vi è la necessità di effettuare alcuna pratica edilizia ma solo l’aggiornamento catastale.
Perché la regolarità edilizia è più importante della catastale
Quando l’immobile che si decide di vendere non è conforme dal punto di vista urbanistico ci troviamo dinanzi ad un abuso edilizio, ciò comporterà dei costi di regolarizzazione che sarebbe bene conoscere prima di procedere alla commercializzazione dello stesso.
I principali casi di difformità consistono in piccole modifiche interne, come modifica dimensionale di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina, spostamento di porte, fusione o frazionamento di unità immobiliari.
Spesso queste modifiche sono sanabili, ma non sempre, quindi, ciò che si pensa di regolarizzare con una pratica edilizia potrebbe invece consistere nel ripristino di quanto demolito. Tale situazione, oltre a comportare dei costi che potrebbero essere rilevanti, potrebbe comportare, nel caso si sia già sottoscritto un preliminare di vendita, una risoluzione contrattuale con possibile richiesta danni (oltre a quanto previsto per legge), perché non è più possibile vendere l’immobile nello stato di fatto in cui si trovava al momento della stipula del preliminare di compravendita. Nell'ipotesi migliore si può concordare una riduzione del prezzo di vendita concordato.
Altri casi, un po' più problematici, potrebbero consistere nel rilavare un edificio o porzione di esso abusivo ovvero modifiche esterne e aumenti di volumetria, come chiusure del balcone con una veranda, apertura di una finestra o di una porta, il cambio di destinazione d’uso. In tale caso non esiste alcun titolo edilizio in forza del quale si è edificato o si è realizzata tale variazione.
Solo un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria, se possibile, possono sanare la situazione.
Ciò che consigliamo ai nostri cliente è quello di eseguire le pratiche edilizie nel momento in cui effettuano la modifica dell’immobile, sia perché e ciò che prevede la legge, sia perché non è detto che ciò che pensano di realizzare sia conforme a quanto prescritto dai regolamenti edilizi. Caso più comune è l’abbattimento della parete divisoria tra ingresso/corridoio e salone, demolite queste pareti non è detto che vengano rispettati i rapporti areanti e illuminanti.
Le normative urbanistiche e i regolamenti edilizi cambiano periodicamente quindi, quando ci si trova nella situazione di dover eseguire una regolarizzazione edilizia, in alcuni casi, non viene realizzata facendo riferimento alle regole del periodo in cui si è commesso l’abuso ma quello in cui si presenta la nuova pratica edilizia e, se le normative non lo consentono più, bisogna ripristinare lo stato dei luoghi o abbattere ciò che si è edificato. Ciò che può essere eseguito in regola oggi non è detto che possa essere sanato domani.
Se hai la necessità di verificare la documentazione del tuo immobile o regolarizzarlo contattaci.